【个人专区登录、MT5下载及会员专属服务】证监会：支持房地产开发企业合理融资！火线解读

　　中国证监会28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的证监意见》（下称《意见》）。作为资本市场涉房地产各项融资业务的支合理火线指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、持房债券、地产资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，企业满足房地产企业合理融资需求，融资个人专区登录、MT5下载及会员专属服务助力构建房地产发展新模式。解读

　　在业内人士看来，证监随着《意见》与商业不动产REITs试点协同推进，支合理火线资本市场支持房地产发展新模式的持房制度框架初步成形。从融资方式的地产系统性改革，到存量资产盘活的企业市场化通道，再到“申报即担责”的融资监管闭环，资本市场在房地产新旧模式转换中扮演愈发重要的解读角色。

　　要点一览：

　　支持上市房企通过定向增发、证监定向可转债等向特定对象发行方式再融资。

　　持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

　　支持上市房企运用发行股份、定向可转债、EC Markets开户入口现金等工具收购涉房资产。

　　支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发。

　　鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。

　　支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。

　　支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金。

　　严防上市公司大股东、虚假信息披露等违法行为。

　　加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。

　　推动房企融资从“主体信用”转向“项目质量”

　　《意见》按照“稳中求进、以进促稳、先立后破”的原则，改革房地产开发融资方式，EC Markets外汇官网充分发挥资本市场功能，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。其导向是：优化资本市场各项融资业务的制度安排，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求。

　　在支持房地产开发企业合理融资方面，《意见》提出了五方面具体举措：

　　一是强化资本市场功能发挥，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。

　　二是发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产企业政策执行。

　　三是着力满足房企合理债券融资需求。支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。

　　四是助力盘活房企存量资产。鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房REITs发展。

　　五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

　　严防上市房企大股东、虚假信息披露等违法行为

　　《意见》同步优化了涉房地产证券发行的监管工作：优化房企发行证券的审核把关，明确审核工作重点关注事项，优化信息披露监管，重点关注执行合并报表、收入确认等会计准则情况。优化募集资金监管，督促房企按规定完成约定用途使用募集资金，严防上市公司大股东、虚假信息披露等违法行为。加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及中介机构证券违法违规行为的打击力度。

　　根据《意见》，加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场房地产风险预研预判机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券出清，积极配合行业主管部门和地方政府工作。

　　下一步，证监会将积极支持房地产企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式。

　　商业不动产REITs项目储备较为充裕

　　截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元；另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成示范作用和规模效应。

　　据悉，证监会将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，强监管防风险，促进投融资良性循环。

　　——筛选优质项目，稳起步稳拓围。证监会将坚持把好发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目。

　　“目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错，申报积极踊跃。”业内人士称。

　　——压实中介机构把关责任。具体而言，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护。压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。

　　——防风险、强监管。证监会将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件；持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督。